一
在中国房地产的江湖里，真正踩准过周期、看懂过大势的人，并不算多。
王健林算一个。
他把万达带到了商业地产的顶峰，住宅开发也曾稳居全国前列，一度成为华人首富。
他的成功，从来不是靠激进扩张，而是眼光比行业早一步，判断比市场冷三分。
能在狂热中保持清醒，能在顶峰时选择转身，这才是他最让人佩服的地方。
二
今天的楼市，很微妙。
敢公开预测房价的人，越来越少。
看涨，容易被指责脱离现实；看跌，又不符合稳楼市的整体导向。
话说重了不行，说轻了没用，索性大多数人都选择沉默。
王健林也是如此。
2017年，他公开宣布万达将逐步退出房地产开发，并在当年大手笔出售文旅、酒店等重资产，全面转向轻资产模式。到2019年，他进一步剥离所有开发业务，真正做到“不留一砖一瓦”。
自那以后，他几乎不再公开谈论房价。
也就是说，2017年那次公开访谈中的判断，就是他关于楼市最新、也是最后一次完整预判。
时隔多年，市场走势一步步印证了他的观点。
我们今天就围绕一个最现实的问题展开：
一套现在价值400万的房子，到2030年，也就是五年之后，还能值多少钱？
400万只是一个方便理解的参照数，200万、800万、1000万都可以按同样比例推算。
涨20%就是对应增值，跌20%就是对应缩水。
答案，其实早已藏在他当年那番话里。
三
在那次访谈中，对未来房价做出了非常直接的判断：
“北上广深这些城市房价长期仍有上涨动力，而人口净流出的三四线城市和县城，未来房价基本没有多大上涨空间。”
这句话听起来朴素，却把楼市最核心的逻辑点透了。
一方面，核心城市的所谓“上涨”，并不是直线飙升，而是螺旋式向上。
可能阶段性调整10%，随后反弹20%，长期来看，价值中枢不断抬升。
这是全球大城市百年楼市走过的共同路径。
另一方面，小城市缺乏上涨动力，根源只有一个：人留不住。
房子是用来住的，人跟着就业走，就业跟着产业走。
没有产业支撑，年轻人持续外流，房子再多，也只是空置的钢筋水泥。
说到底：
房价的高度，取决于城市的经济厚度；房价的支撑，来自持续流入的人口。
数据也很能说明问题。
2021年至2026年一季度，一线城市核心板块房价波动大多控制在10%以内，上海内环、北京海淀、深圳南山等区域已经企稳回升；
而部分人口持续外流的地级市、县城，较高点跌幅普遍超过30%，有的城市单价甚至跌破千元，长期挂牌也难以成交。
城市不同，房产的命运，天差地别。
四
王健林的预判，到底准不准？
我们不用情怀，只用事实和数据说话。
1. 他很早就点破：房地产的黄金时代，会结束
早在2013年，楼市一片火热之时，王健林就提出：
“中国房地产的繁荣期不会超过50年。”
以1998年房改为起点推算，2028年前后将是行业重要转折点。
他更明确指出，2017年前后，市场供需与购买力已经到达顶峰，
“闭眼买房就能赚钱”的时代，彻底结束了。
放到今天看，这句话无比现实。
截至2026年初，全国房企数量已经从巅峰时期的近9万家，缩减至5.4万家。
出清、收缩、转型，成为行业无法回避的主旋律。
2. 他精准预见：楼市将彻底分化，冰火两重天
王健林多次强调，未来楼市不再同涨同跌，而是严重分化。
核心城市：人口持续流入、公共资源高度集中、土地供给紧张，房价具备长期支撑，长期年化涨幅大致在2%—5%。
三四线城市与县城：缺乏支柱产业、人口不断外流、库存高企，房价阴跌将成为常态，部分城市去化周期超过30个月。
中指研究院2026年4月数据显示，上海二手房结束长达33个月的连续下跌，核心区域率先企稳回升；
而多数三四线城市二手房价格同比仍在下跌，跌幅未见明显收窄。
现实走势，几乎完全贴合他当年的判断。
3. 他看得透彻：房产将回归居住属性，投资热潮消退
王健林一直保持着清醒：
未来99%的房子，都将回归居住功能。
只有核心地段、流动性强、租金稳定的优质房产，还能保留一定的资产价值。
靠加杠杆炒房、闭眼躺赢的时代，一去不复返。
4. 他态度明确：楼市不会崩盘，但要慢慢挤泡沫
对于市场最担心的暴跌、崩盘问题，他给出了清晰结论：
全国性房地产崩盘，不可能出现。
政策会以“因城施策”稳市场、保交楼、去库存，守住不发生系统性风险的底线，但绝不会重回大水漫灌、房价飞涨的老路。
这一点，与近年来“着力稳房地产”的政策导向完全一致。
5. 比语言更有力的，是他的行动
2013年警示周期见顶；
2017年宣布转型，抛售大量重资产；
2019年全面剥离地产业务，彻底告别传统开发模式。
每一步，都踩在行业拐点之前。
真正的远见，从来都不是说说而已。
五
回到最关键的问题：
按照王健林的判断逻辑，400万的房产，五年后到底值多少钱？
没有统一答案，只有一个残酷现实：
城市决定上限，地段定义价值。
第一类：约5%的核心城市，长期依然向上
从全国范围看，能级高、人口持续流入、产业扎实的核心城市，大约只有30座左右，占地级及以上城市总量的5%。
其中包括北上广深四大一线城市，强二线城市，以及多数省会城市。
它们共同的特点是：
产业体系完善，就业机会充足；
教育、医疗、文化等公共资源高度集中；
对年轻人有持续吸引力；
土地稀缺，优质房源供不应求。
从历史数据看，这类城市优质房产长期年化涨幅在2%—5%。
取中间值3.5%，按复利测算：
400万的房产，五年后大约在475万左右；
如果是核心稀缺板块，涨幅接近5%，总价完全有望站上500万。
上海浦东、深圳南山、杭州钱江新城等板块，在2025到2026年的市场表现，已经在验证这一趋势。
第二类：收缩型城市，将进入螺旋式下跌
另一部分城市，则会走出完全相反的走势。
不是短期调整，而是长期阴跌；不是波动，而是重心不断下移。
瞭望智库联合多所高校研究显示，
全国超过12%的城市正在收缩，人口持续流失。
主要集中在三类区域：
一是资源枯竭型城市，如东北鞍山、营口、锦州等老工业基地，产业单一、转型缓慢，年轻人持续外流。
二是大都市圈虹吸型城市，如环京、环沪、环深部分小市县，人口与资源不断被核心城市吸走。
三是偏远欠发达型城市，中西部部分县城及边境地区，就业有限、配套不足，青年人口持续向外迁徙。
这类城市，即便全国大盘企稳，也很难真正回暖。
按年均3%—5%的阴跌幅度测算：
400万的房子，五年后可能只剩下295万—340万。
比价格下跌更可怕的是流动性枯竭——想卖，都未必有人接盘。
六
楼市走到今天，一个格局已经无比清晰：
普涨时代彻底结束，分化时代全面到来。
同样是400万的房子，
在核心城市，五年后可能逼近500万；
在收缩型城市，五年后可能跌破300万。
差距，只会越来越大。
王健林用半生阅历给出的启示其实很简单：
房子的价值，从来不在房子本身，而在它脚下的城市。
城市有未来，房产才有未来；城市在收缩，财富就会被慢慢稀释。
2030年并不遥远。
对普通人来说，最稳妥的策略不是赌涨跌，而是选对地方。
买对一座城，十年不白忙；
买错一个地方，再多努力也很难追上。
楼市早已没有神话，只剩下常识。
而常识，往往最公平，也最残酷。
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